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貴陽市建筑設計院產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究中心課題快報—清鎮(zhèn)食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目分析研究
2021-11-11

距貴陽市建筑設計院十八個研究中心成立,已經(jīng)半年有余,各研究中心始終扣緊“將科技武裝到牙齒,打造科技型設計企業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略主題,堅持以“極具活力,學習創(chuàng)新,成為市場領先的設計科技企業(yè)”為愿景;牢記“設計構(gòu)筑美好世界,科技織就未來城市”的使命;貫穿“以客戶為中心,以奮進員工為本”為核心價值觀,有序開展研究活動,新課題不斷涌現(xiàn),成果喜人。你一定想知道最近各研究中心具體有哪些課題、都有些什么進展、取得了哪些成果,現(xiàn)在跟著小編一起去一探究竟吧!



當代中國已經(jīng)進入高質(zhì)量發(fā)展新階段,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級也成為城市發(fā)展的痛點問題之一,在某種意義上,產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍處于一種自發(fā)狀態(tài)的發(fā)展模式當中,往往以一種單一的模式存在,不具備規(guī)模性和關(guān)聯(lián)性。本文以清鎮(zhèn)食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目為例,通過對項目現(xiàn)狀分析與研究得出建筑功能與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展原則,根據(jù)產(chǎn)業(yè)功能的復合性特點形成上、中、下游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新模式。從而為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)保障提供了一種從產(chǎn)品原生、產(chǎn)品加工及產(chǎn)品終端銷售的一站式產(chǎn)業(yè)服務體系,為城市發(fā)展帶來新的驅(qū)動力。 


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一方面,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與功能提升是當前我國城市發(fā)展過程中所面臨的痛點問題之一,在一定程度上仍處于單一發(fā)展模式之中;另一方面多元融合在各個領域的蓬勃發(fā)展,已經(jīng)成為社會發(fā)展的一個必要部分。如何通過“上、中、下游”全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式驅(qū)動城市產(chǎn)業(yè)持久發(fā)展,提高產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力,將為城市、企業(yè)和個人帶來新的機遇和可能性。

基于如上兩個因素,本文具體以清鎮(zhèn)市食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式為研究對象。清鎮(zhèn)市食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于貴陽市與貴安新區(qū)的交界處,距離貴陽市區(qū)約20KM,區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。項目總用地323畝,總建筑面積30萬㎡,功能主要包括標準廠房、物流倉庫、創(chuàng)新食品加工示范區(qū)、食堂/職工宿舍、品牌培育中心、研發(fā)中心、企業(yè)辦公、商貿(mào)服務中心、產(chǎn)業(yè)體驗中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、文化博覽中心、會議中心、檢測中心、特色酒店等。


規(guī)劃設計策略


1、


產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面臨問題

①園區(qū)規(guī)劃盲目追求布局高大上,不重實效性;

②園區(qū)規(guī)劃還停留在傳統(tǒng)城市規(guī)劃模式層面上;

③園區(qū)規(guī)劃同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重,競爭力缺乏;

④園區(qū)規(guī)劃水平不高,配套銜接不夠,投資環(huán)境差;

⑤園區(qū)規(guī)劃重外表空間,輕內(nèi)在產(chǎn)業(yè),缺乏驅(qū)動力量;

⑥產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的定位不準確,深度不夠,操作性不強。


2、


未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢

①產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。園區(qū)的投資主體越來越多樣化;

②城市規(guī)劃體系。產(chǎn)城融合是大勢所趨;

③招商運營體系。產(chǎn)業(yè)定位的精準和差異化是未來園區(qū)最核心的競爭力;

④金融合作體系。智慧與生態(tài)成為新標準、新亮點;

⑤管理和服務體系。園區(qū)平臺化規(guī)律越來越清晰。


3、


產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃內(nèi)容

①發(fā)展戰(zhàn)略定位??茖W規(guī)劃園區(qū)全局性的發(fā)展藍圖:包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定位、開發(fā)模式、運作機制等研究;

②發(fā)展定位。明確發(fā)展方向,有效提出園區(qū)整體形象:包括產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、目標客戶篩選、管控機制等研究;

③產(chǎn)業(yè)定位。加快推進園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級:包括園區(qū)比較優(yōu)勢、區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈分工協(xié)作、細分領域、產(chǎn)業(yè)招商等研究;

④產(chǎn)業(yè)布局。深度優(yōu)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局:包括空間承載力、特色集聚、功能分區(qū)等研究;

⑤二次創(chuàng)業(yè)。整合多重優(yōu)勢,挖掘園區(qū)發(fā)展新潛力:包括支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、園區(qū)新經(jīng)濟增長點培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化路徑等研究;

⑥經(jīng)營管理。提高運營管理水平,煥發(fā)園區(qū)發(fā)展新活力:包括管理體制、產(chǎn)業(yè)招商、品牌經(jīng)營、孵化支持、產(chǎn)業(yè)投資等研究。


4、


產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展模式

①豐富的多元空間

②鼓勵交流的場所空間

③多學科知識群體與創(chuàng)新型功能社區(qū)的就近結(jié)合

④資源與設施的共享

⑤吸引人的休閑設施

⑥最先進的基礎設施

⑦靈活的變通能力和適應性

⑧發(fā)達的公交運輸系統(tǒng)和宜人的步行環(huán)境

⑨城市化的社區(qū)空間

⑩園區(qū)的智慧管理


5、


產(chǎn)業(yè)園的盈利模式分析

傳統(tǒng)園區(qū)盈利模式主要依賴土地收入,不過這種模式已經(jīng)逐漸走進瓶頸,大量園區(qū)運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態(tài),收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉(zhuǎn)移支付,而為了招商引資和吸引產(chǎn)業(yè)入駐,各地園區(qū)在土地、稅收方面又采取了很多減免的優(yōu)惠政策,致使園區(qū)自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區(qū)的盈利模式并不是單一類型的,往往是多種模式混合運作。隨著園區(qū)開發(fā)建設和運營發(fā)展的逐漸成熟,園區(qū)的盈利模式也將從單一走向多元,從低級階段走向高級階段。園區(qū)主要的盈利模式類型有以下四種:

①土地運營。原有土地只租不售,獲得土地增值;以產(chǎn)業(yè)名義低成本獲取土地

租金收入:產(chǎn)業(yè)用房地租金收入辦公地產(chǎn):配套的辦公性房產(chǎn)開發(fā),辦公房產(chǎn)的出租和出售住宅地產(chǎn):獲得住宅配套,住宅出租和出售。

②增值服務。產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務:公共性技術(shù)平臺;產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務:融資、咨詢、培訓、信息、政府關(guān)系、孵化、知識、媒體、網(wǎng) 絡、物流、人力資源、軟件服務外包等;生活配套性服務:辦公生活等配套服務;園區(qū)運營性服務:物業(yè)管理(污水處理、供水、供暖、供電、供氣)。

③模式輸出。生地開發(fā):土地的一級開發(fā)建設、BOT運營、以土地入股共同開發(fā);

熟地改造:原有物業(yè)改造與功能變更;委托經(jīng)營:分享稅收或服務性收益。

④金融投資。產(chǎn)業(yè)投資:VC/PE;專業(yè)性公司投資:投資專業(yè)性公司并實現(xiàn)IPO;

產(chǎn)業(yè)用地資本運作:在不允許直接轉(zhuǎn)售情況下,探索作價入股方式;現(xiàn)有房產(chǎn)的資本運作:產(chǎn)業(yè)型房產(chǎn)股權(quán)、信托、證券化運作。


6、


產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃理念

①園區(qū)的規(guī)劃首先是以產(chǎn)業(yè)平臺構(gòu)建為核心導向,而不是以用地性質(zhì)和規(guī)模設定為主要目標;

②要圍繞構(gòu)筑高端要素聚集能力為主要目標,包括城市服務功能的配給以及宜居環(huán)境的營造;

③不僅僅需要考慮園區(qū)自身的利益,也更多的需要考慮園區(qū)內(nèi)企業(yè)的成長性和二次成長培育;

④辦公生活化,更多的交流空間,開敞明亮的辦公環(huán)境,完善的員工配套。


7、


園區(qū)規(guī)劃的重要原則念

①關(guān)聯(lián)發(fā)展原則

②成鏈發(fā)展原則

③聚集發(fā)展原則

④集約發(fā)展原則

⑤合作發(fā)展原則


8、


規(guī)劃設計策略


①企業(yè)定制


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②產(chǎn)業(yè)服務


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③產(chǎn)品定位

本項目生產(chǎn)性用房集中設置,為滿足不同規(guī)模企業(yè)的生產(chǎn)需求,分別設置了微型、中型、大型廠房及物流倉庫用房,單層面積分別為2217.06㎡、2937.76㎡、5089.84㎡及5908.48㎡。


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考慮到食品加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新實質(zhì)性需求及城市長遠規(guī)劃的角度,系列產(chǎn)業(yè)服務配套用房的設置充分考慮每個產(chǎn)業(yè)廠房的可達性,提高生產(chǎn)生活效率的同事,也對城市沿街界面形象進行提升。在產(chǎn)業(yè)布局中,提出”WE WORK共享創(chuàng)客社區(qū)”理念,為發(fā)展中企業(yè)及初創(chuàng)企業(yè)提供一站式服務設施體系。


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“WE WOR共享創(chuàng)客社區(qū)”之下,設置沿街配套辦公及6m寬”WE WOR長廊”,為企業(yè)提供辦公服務、休閑健身配套服務、時尚辦公及景觀休閑,”WE WOR長廊”給予園區(qū)各類產(chǎn)業(yè)一個共享的奇趣空間,進一步提升整個園區(qū)的服務性建設。


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“WE WOR共享創(chuàng)客社區(qū)”之 上,模式一:為企業(yè)提供研發(fā)、檢測、產(chǎn)業(yè)孵化、品牌培育、行政、企業(yè)服務、會議、會計、法律、金融、工程、信息等配套辦公設施,辦公模式提供共享休閑辦公、企業(yè)獨享辦公及產(chǎn)業(yè)服務辦公,為各類企業(yè)提供多種辦公模式,形成多元化的產(chǎn)業(yè)服務鏈。


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“WE WOR共享創(chuàng)客社區(qū)”之 上,模式二:以實際供需關(guān)系,可聯(lián)合一層辦公將2、3層空間聯(lián)動起來,為企業(yè)提供辦公服務、休閑健身配套服務、時尚辦公及景觀休閑,將建筑價值利益最大化。


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9、


結(jié)語

本文針對清鎮(zhèn)食品加工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園既有問題,通過對上、中、下游產(chǎn)業(yè)分析研究,結(jié)合市場需求,提出該項目以全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式為契機,形成全新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新模式。


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主要包括產(chǎn)業(yè)相關(guān)的直接產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和衍生產(chǎn)業(yè)。直接產(chǎn)業(yè)又包括上游中種植、養(yǎng)殖、原材料采集配送,中游研發(fā)測試、加工制造、印刷包裝,下游倉儲運輸、銷售貿(mào)易;關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)又包括產(chǎn)業(yè)孵化、教育培訓、認證質(zhì)檢、商貿(mào)展示、金融保險、咨詢、商業(yè)、酒店、居?。谎苌a(chǎn)業(yè)又包括創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工業(yè)旅游、休閑旅游、娛樂休憩等。

在市場驅(qū)動的大環(huán)境之下,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將會是多元化的,獨立發(fā)展的格局將會被打破,多元融合將會滲透到各處。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將會形成以產(chǎn)業(yè)為主導的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式。建筑師也將根據(jù)全新的發(fā)展模式對產(chǎn)業(yè)建筑做出更多的可能性設計,滿足未來產(chǎn)業(yè)建筑的多樣性、復雜性和適應性。


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